W artykule rozwiejemy wszelkie wątpliwości i przybliżymy Ci, co dokładnie kryje się pod pojęciem czynszu administracyjnego i sprawdzimy, z jakimi kwotami czynszu mieli do czynienia właściciele nieruchomości w 2024 roku.
Co to jest czynsz za mieszkanie w bloku: czym jest czynsz administracyjny?
Czynsz administracyjny to opłata, którą płacisz jako właściciel lub najemca mieszkania w budynku, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową. Pieniądze te są zbierane od wszystkich mieszkańców i przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Czynsz to pojęcie potocznie używane, jednak poprawna nazwa brzmi "opłata mieszkaniowa".
Mieszkanie własnościowe a wynajem: czy opłaty za czynsz są te same? Czynsz najmu a czynsz administracyjny
Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami, a pojęcie "czynszu" funkcjonuje tu w dwóch rodzajach.
- Czynsz najmu - to kwota pieniędzy, którą najemca płaci właścicielowi mieszkania za możliwość korzystania z lokalu. Jest to ustalona z góry stała kwota, która zazwyczaj nie ulega zmianie przez cały okres trwania umowy najmu. Warto nadmienić, że wysokość czynszu najmu może być przez właściciela mieszkania zmieniona aneksem. Największą rolę odgrywa tu lokalizacja. W dużych miastach takich jak Kraków, Warszawa, czy Wrocław czynsz najmu jest zdecydowanie wyższy, niż wtedy, kiedy mieszkanie znajduje się w mniejszych miejscowościach.
- Czynsz administracyjny - to natomiast opłata, którą właściciel lub najemca mieszkania płacą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, lub spółdzielni mieszkaniowej. Pieniądze te są przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Czy umowa najmu powinna zawierać wysokość opłat administracyjnych? Czy to najemca płaci opłaty administracyjne?
Opłaty administracyjne do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej najczęściej uiszcza najemca. Czasem jednak strony umawiają się inaczej. Istnieje kilka sposobów na rozliczenie się z najemcą z opłat administracyjnych:
- samodzielne opłacanie rachunków przez najemcę,
- rachunki opłaca właściciel mieszkania i rozlicza się z najemcą,
- rachunki zostają wliczone do czynszu najmu,
- media zostają przepisane na najemcę (korzystne w przypadku najmu długoterminowego).
Co wchodzi w skład czynszu za mieszkanie własnościowe?
Skład czynszu administracyjnego może się różnić w zależności od budynku, jego lokalizacji i standardu. Najczęściej w jego skład wchodzą poniższe opłaty.
Utrzymanie części wspólnych (eksploatacja):
- sprzątanie klatek schodowych, piwnic, pomieszczeń gospodarczych,
- koszty oświetlenia części wspólnych,
- utrzymanie wind, ogrodów, placów zabaw,
- naprawy bieżące elementów budynku (np. dach, elewacja).
Najczęściej to właśnie w zbiorczej pozycji "eksploatacja" ukryte są też koszty utrzymania administracji budynku, czyli wynagrodzenia pracowników oraz zarządu spółdzielni lub wspólnoty, oraz obsługa prawna.
Podatki:
- podatek od nieruchomości,
- podatek od części wspólnych.
Fundusz remontowy:
- pieniądze gromadzone na większe remonty budynku (np. wymiana instalacji, remont elewacji).
Opłaty za media w częściach wspólnych:
- ogrzewanie klatek schodowych i piwnic,
- woda użytkowa w częściach wspólnych.
Media w mieszkaniu - za ogrzewanie, wodę i śmieci
- zaliczka na ne ogrzewanie (jeśli budynek posiada c.o.),
- zaliczka na wodę i odprowadzenie ścieków (kanalizację),
- opłata za wywóz śmieci (opłata za odbiór odpadów komunalnych).
Opłaty dodatkowe, wliczone w czynsz:
- opłata za antenę zbiorczą (jeśli w budynku jest antena),
- opłata za monitoring (jeśli budynek jest monitorowany),
- ubezpieczenie mieszkania przy czynszu (jeśli właściciel mieszkania podpisał stosowną umowę).
Wysokość czynszu mieszkaniowego: opłaty niezależne od zarządcy
Analizując zawiadomienie o wysokości opłat, od razu w oczy rzuca się informacja o ich podziale na zależne i niezależne od zarządcy. Wskaźniki podziału procentowego opłat w tych właśnie kryteriach zarządcy często umieszczają na swoich stronach internetowych, aby właściciele mieszkań byli świadomi tego faktu.
Sprawdzamy, od czego zależy wysokość tych opłat, które zarządca wykazuje jako niezależne. Wynoszą one średnio od 60% do 65% opłaty administracyjnej i zarządcy stawiają się tu niejako w roli pośrednika, niemającego wpływu na ich wysokość. Mowa o kwotach, ustalanych przez zewnętrzne podmioty takie jak Rada Miasta lub Gminy, czy Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. W tej części rachunku znajdziesz także opłaty za ogrzewanie i energię elektryczną, zużywaną w części wspólnej, których wysokość ustalają dostawcy, czyli przedsiębiorstwa ciepłownicze i energetyczne pod nadzorem Prezesa URE.
Za które opłaty odpowiedzialny jest zarządca nieruchomości, czyli wspólnota lub spółdzielnia?
Opłaty zależne od spółdzielni wynoszą średnio od 35% do 40% czynszu administracyjnego. Znajdziemy tu takie pozycje jak eksploatacja i fundusz remontowy. Zarządca może podnieść te opłaty na skutek inflacji, nowych stawek za usługi, wzrostu cen materiałów budowlanych, czy podwyżki płacy pracowników administracyjnych i zarządu.
Czynsz administracyjny a opłaty za media - za energię elektryczną płacisz osobno!
Ważne jest, aby odróżnić czynsz administracyjny od opłat za media, które zużywasz w swoim mieszkaniu (prąd, gaz). Opłaty za media są zwykle rozliczane indywidualnie na podstawie liczników i nie wchodzą w skład czynszu administracyjnego. Również opłata za wodę jest rozliczana osobno, choć zaliczkę zwykle płacisz w czynszu i pozycja ta widnieje na zestawieniu.
Podwyżka czynszu administracyjnego? Sprawdź, jak obniżyć czynsz za mieszkanie własnościowe i płacić mniej?
Może się wydawać, że właściciele mieszkań własnościowych nie mają wpływu na wysokość czynszu za mieszkanie. Faktycznie sprawa wymaga nieco zachodu, ale obniżenie rachunków jest możliwe. Podstawą jest aktywność w życiu wspólnoty, mianowicie uczestniczenie w zebraniach, ponieważ Twoja obecność i głos mają ogromne znaczenie. Możesz zaproponować bardziej ekonomiczne rozwiązania lub nie zgodzić się na te, które wydają Ci się niekorzystne dla mieszkańców. Warto również podjąć z mieszkańcami budynku dyskusję na temat oszczędności, która może przynieść wiele korzyści. Istnieją też inne sposoby obniżenia czynszu:
- jeśli zaliczkę na wodę masz na zestawieniu czynszowym, świadomie korzystaj z wody i zacznij ją oszczędzać,
- zgłoś do spółdzielni brak osób, które już z Tobą nie mieszkają (niektóre koszty zależne są od ilości lokatorów),
- jeśli straciłeś pracę lub zmniejszyły się Twoje dochody, dowiedz się w Urzędzie Miasta lub Gminy, czy należy Ci się dodatek mieszkaniowy.
Jak obliczyć czynsz za mieszkanie?
Nie ma uniwersalnego wzoru, który pozwoli obliczyć wysokości czynszu administracyjnego. Elementy, z których składa się czynsz, są zależne od wielu czynników takich jak lokalizacja, standard i metraż mieszkania oraz opłaty dodatkowe.
Podwyżki czynszu: dlaczego spółdzielnia lub wspólnota podwyższa czynsz?
Niestety zarządca może podwyższyć czynsz mieszkaniowy, ponieważ wszystko kosztuje coraz więcej, począwszy od materiałów budowlanych po media, czyli gaz, wodę i energię. Nie bez znaczenia pozostaje również stale rosnące wynagrodzenie pracowników administracyjnych oraz koszty usług i wysokie koszty ciepła. Nie mamy dobrych wieści. W 2025 roku będzie jeszcze drożej.
Ile wynosi czynsz za mieszkanie własnościowe? Stawki w 2024 roku
GUS wyliczył, że średnio trzyosobowa rodzina wydaje statystycznie na prowadzenie i utrzymanie domu 1333 zł miesięcznie. W tym zawiera się koszt czynszu administracyjnego. To mocno uśredniona wartość, ponieważ okazuje się, że kwota ta nierzadko przekracza już 1000 zł miesięcznie. Pomimo tego, że średni czynsz administracyjny wynosi w 2024 roku od 8 do 10 zł za m2, cenę tę znacząco podwyższają koszty ogrzewania lokalu, fundusz remontowy oraz koszty wody i pozostałych mediów. Sumując wszystkie części składowe, łącznie z zaliczką na c.o., może okazać się, że całkowity koszt wszystkich opłat administracyjnych wyniesie nawet 15 zł za m2.
Konsekwencje niepłacenia czynszu za mieszkanie własnościowe
Eksmisja właściciela mieszkania własnościowego z tytułu zaległości czynszowych jest możliwa zarówno w przypadku posiadania mieszkania własnościowego w spółdzielni, jak i wspólnocie mieszkaniowej. To ostateczność przeprowadzana tylko w przypadku długotrwałej zaległości w opłatach administracyjnych. Mowa o tym w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) oraz w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Najpierw jednak zostają naliczane odsetki i zarządca może nałożyć na właściciela mieszkania karę pieniężną.
Czynsz administracyjny: podsumowanie
Czynsz administracyjny to opłata, która pozwala na utrzymanie budynku w dobrym stanie i zapewnienie komfortu jego mieszkańcom. Choć wysokość czynszu może się różnić, jego głównym celem jest pokrycie kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości.
