Ile kosztuje wykończenie domu w stanie surowym zamkniętym?

Jaki jest koszt wykończeniowy surowego domu? 

Tempo i zaangażowanie prac, praktycznie zawsze uzależnione jest od posiadanych funduszy, rzadziej od warunków atmosferycznych, dostępności fachowców czy też innych czynników. Nie ulega więc najmniejszej wątpliwości iż osiągnięcie stanu surowego nowo budowanego domu to bardzo ważny, o ile nie najważniejszy etap całego procesu budowy. Niestety w ostatnim czasie możemy zaobserwować ciągły wzrost kosztów związanych z zakupem materiałów budowlanych, a co za tym idzie całkowitym kosztem budowy domu. Nie dziwi więc fakt, iż co raz większa liczba inwestorów wstrzymuje na jakiś czas prace po osiągnięciu stanu surowego otwartego lub tez zamkniętego.  

Koszty osiągnięcia stanu surowego nowo budowanego domu uzależnione są niewątpliwie od preferencji inwestorów, od specyfiki projektów według których maja być one budowane. Można zatem spróbować określić hipotetyczny koszt doprowadzenia domu do stanu surowego. Np. dom jednopoziomowy, parterowy o powierzchni około 100 metrów kwadratowych w stanie surowym, otwartym to wydatek rzędu 136 tysięcy złotych. Stan surowy zamknięty tego samego domu to już koszt 157 tysięcy złotych.

Koszty budowy rzecz jasna uzależnione są od powierzchni budynku. Wzrastają one proporcjonalnie wraz ze wzrostem metrażu. I tak: dom o powierzchni 140 m. kw. w stanie surowym otwartym waha się w granicach 150 tysięcy zł. W stanie surowym zamkniętym, dochodzą kolejne około 27 tysięcy, co daje sumę 175 tysięcy zł. Jak więc wynika z powyższych przykładów doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego może pochłaniać nawet 60% całkowitych kosztów budowy wraz z doprowadzeniem jej do stanu deweloperskiego.

Wyżej wymienione rachunki mogą, choć nie muszą być przestroga dla inwestorów myślących o budowie domu. Jeśli nie chcą oni pewnego dnia obudzić się ze świadomością że nie dadzą rady, że jednak przeliczyli się z kosztami, powinni wcześniej realnie oszacować swoje możliwości finansowe., zwłaszcza że bank udzielający kredytu nie zawsze będzie skłonny zwiększyć sumę kredytu na budowę domu. Może się wręcz w wielu przypadkach okazać że aby dopiąć koszty budowy, trzeba będzie zrezygnować z kilku, a może nawet kilkunastu metrów kwadratowych budowanego domu. Niepokoi również fakt średniej podwyżki kosztów budowy domu w 2020 roku o 10 - 15% w stosunku do roku poprzedniego, co jest złą prognozą zwłaszcza podczas spodziewanego wzrostu inflacji.

Koszty budowy nowego domu uzależnione są także od zastosowanej podczas jego budowy technologii oraz użytych materiałów budowlanych. Inwestorzy często chcąc ograniczyć stosują tańsze rozwiązania, choć w perspektywie kolejnych etapów wcale nie musi im to wyjść na dobre. Złudne jest zatem porównywanie cen wyjściowych, gdyż dopiero koszty końcowe stanowią o opłacalności dokonanego wyboru. Tani materiał zazwyczaj wymaga większej ilości zabiegów oraz skomplikowanych prac, co może niejednokrotnie prowadzić do powstawania błędów.

Jak sporządzić odpowiedni kosztorys prac wykończeniowych?

Głównym celem każdego kosztorysu jest określenie, oszacowanie wszystkich kosztów wiążących się z zakończeniem procesu budowy lub remontu domu czy mieszkania. Aby kosztorys wyglądał prawidłowo i wiarygodnie oraz nie budził wątpliwości, należy sporządzić go odpowiednio sumiennie i dokładnie. Kosztorys przede wszystkim musi zawierać w sobie wszystkie czynności oraz zakres prac przewidzianych przez projekt.

Wśród pozostałych parametrów jakie powinien posiadać odpowiednio przygotowany kosztorys wykończeniowy, uwzględnić należy:

- metraż mieszkania,

- metraż każdego z poszczególnych pomieszczeń objętych kosztorysem,

- zakres prac budowlanych oraz wykończeniowych z uwzględnieniem poszczególnych branż,

- jednostki miary, zarówno prac, jak i planowanych materiałów,

- koszt każdej z wyżej wymienionych jednostek,

- koszty dodatkowych materiałów takich jak m.in. kleje oraz inna chemia budowlana.

Podczas tego etapu niezbędne jest podjęcie decyzji odnośnie podatku VAT. Jest to o tyle istotne, że kosztorys z podanymi kosztami brutto znacznie różni się od kosztorysu z podanymi kosztami netto. Głównie chodzi o fakt zakupu materiałów budowlanych objętych 23% podatkiem VAT. Inaczej sprawa wygląda gdy konkretna firma odsprzedaje materiał klientowi wraz z robocizną. Wówczas materiały te kwalifikują się do 8% podatku VAT. Warto w szczególności zwrócić uwagę sporządzając kosztorys, aby unikać błędów. Oto kilka przykładów najczęściej przytrafiających się błędów podczas sporządzania kosztorysów:

Nieuwzględnienie wszystkich prac budowlanych

Generalnie chodzi o określenie nawet tych najdrobniejszych prac pomocniczych, o których często, przez nieuwagę można zapomnieć. Do takich drobnych prac można zaliczyć np. naprawy tynku, podłogi czy sufitu a nawet poprawy bruzd po montażu instalacji elektrycznej. Koszty pojedynczych prac może nie są wielkie, ale suma wszystkich tych czynności potrafi znacząco wpłynąć na różnicę w podanych w kosztorysie kosztach.

Niepodanie materiałów pomocniczych

Jeden z najczęstszych błędów podczas obliczania kosztów wykończenia mieszkania. Dobrym przykładem tego błędu może być np. nieuwzględnienie kosztów kleju, folii, fugi itp. pamiętając jednocześnie o stawce godzinowej dla glazurnika lub cenie za metr kwadratowy płytek.

Nieoszacowanie kosztów prac

Nieznajomość stawek wśród fachowców poszczególnych branż to dość bolesny błąd. O ile materiały budowlane w całym kraju zamykają się w zbliżonym zakresie cenowym, o tyle usługi fachowców uzależnione są np. od regionu. Przygotowując kosztorys wykończeniowy, niezbędne jest zaznajomienie się ze stawkami danych wykonawców w regionie, w którym przeprowadzana będzie inwestycja.

Nieuwzględnienie transportu

Głównie chodzi o klientów zamawiających materiały budowlane drogą internetową., zapominających o kosztach przesyłki czy dowozu. Inaczej sprawa wygląda w sklepach stacjonarnych, gdzie w większości z nich po przekroczeniu pewnej kwoty, sklep oferuje darmową dostawę.

Złe stawki podatku VAT

Warto o tym pamiętać, zwłaszcza że Urząd Skarbowy tylko czeka na takie sytuacje.

Aby więc w odpowiedni sposób przygotować kosztorys, warto wziąć pod uwagę dwa jego warianty. Pierwszy to dokonanie podziału prac wykończeniowych na branże. Metoda ta pozwala na rozeznanie się w cenie prac danej grupy wykonawców lub materiału. Druga metoda polega na podziale kosztorysu na poszczególne pomieszczenia, oraz określenie konkretnych prac dla określonego pomieszczenia.

Jaki zakres prac wykończeniowych jest wymagany do ukończenia domu?

Kiedy już osiągnięty zostanie surowy stan zamknięty nowo budowanego domu, co stanowi poważny krok w kierunku zakończenia inwestycji, nadchodzi czas na zaplanowanie prac związanych z wykończeniem domu. Często pierwszym krokiem, tuż przed rozpoczęciem wykańczania wnętrz jest montaż drzwi zewnętrznych oraz okien. W związku z tym, iż większość prac wymaga temperatury min. 5 stopni Celsjusza, dobrze jest zaplanować proces wykańczania na sezon wiosenny. Aby prawidłowo przejść przez proces wykończeniowy, warto zastosować się do kilku głównych punktów.

Pierwszym z nich jest zaplanowanie niezbędnych prac wykończeniowych. Jest to wyjątkowo ważny i istotny etap, będący początkiem wszystkich kolejnych. W punkcie tym należy określić rodzaj ogrzewania, rodzaj materiałów wykończeniowych oraz szerszy zakres wyposażenia domu. Np. system alarmowy czy kominek. Warto również posiadać ogólny zarys urządzenia poszczególnych wnętrz.

Etap drugi opiera się na określeniu początkowych prac instalacyjnych. Głównie chodzi o instalację wodno - kanalizacyjną i jej rozprowadzenie. Mniej więcej w tym samym czasie swoje prace mogą również rozpocząć elektrycy., rozprowadzając przewody podtynkowe. Zazwyczaj stosuje się instalacji polegającą na montażu elementów, które muszą pozostać niewidoczne jeszcze przed wykończeniem.

W trzecim etapie rozpoczyna się tynkowanie ścian. Co prawda warunkiem rozpoczęcia kładzenia tynków wewnętrznych może rozpocząć się jeszcze przed zamknięciem budynku, jednak warunkiem musi być ukończenie rozprowadzania instalacji. tynkowanie dobrze rozpocząć gdy temperatura na dworze nie będzie niższa niż 10 stopni Celsjusza. W pierwszej kolejności tynkowane są sufity, kolejno ściany a na samym końcu otwory drzwiowe i okienne. Ściany można następnie wykańczać płytami gipsowo - kartonowymi, lecz warunkiem ich montażu jest uprzednie zamocowanie okien, parapetów wewnętrznych oraz drzwi.

Kolejny etap to izolacja podłogi. Polega ona na oczyszczeniu podłogi z kurzu i śmieci oraz następnie rozłożeniu na niej folii i izolacji styropianowej lub wełnianej.

W kolejnym etapie przeprowadza się rozprowadzenie instalacji centralnego ogrzewania oraz wyprowadzenie podejść do grzejników a także ewentualne rozprowadzenie przewodów ogrzewania podłogowego.

W kolejnych etapach należących do zakresu prac wykończeniowych dochodzi wyrównywanie podłogi jeśli nie jest ona idealnie równa. Można zastosować podkład samopoziomujący. Następnie można już z powodzeniem układać płytki ceramiczne wszędzie tam, gdzie maja się one znajdować. Malowanie i tapetowanie następuje po zupełnym osuszeniu tynków.

Montaż instalacji gazowej, z racji iż rozprowadza się go po zewnętrznych powierzchniach ścian, może być przeprowadzany już po malowaniu lub tapetowaniu. Posadzki w postaci paneli podłogowych, parkietu lub innych systemów, należy układać dopiero po całkowitym osuszeniu ewentualnych wylewek, gdy wilgotność podkładu nie przekracza 3%.

W ostatnich etapach montuje się drzwi wewnętrzne oraz rozpoczyna się proces białego montażu czyli kabiny prysznicowej, umywalki, sedesu i innych. Na samym końcu pozostaje już tylko indywidualny dobór umeblowania oraz akcesoriów które dopełnią proces wykańczania domu. Można wówczas mówić już o zakończeniu tego długotrwałego, często trudnego procesu.