Skąd wziął się house flipping?
Interesując się tematyką budowlano-wnętrzarską, z reguły po ciekawe nowinki i przykłady innowacyjnych rozwiązań sięgamy do internetu. To odpowiednie narzędzie, jednak programy telewizyjne to dosłownie istny ocean wiedzy. Z pewnością znane są sympatykom rozmaitych aranżacji wnętrzarskich odcinki emitowane na popularnych kanałach telewizyjnych, w których na oczach widzów dokonuje się spektakularna metamorfoza zaniedbanych domów w Stanach Zjednoczonych.
To swoisty house flipping shows USA, w którym z zapartym tchem śledzimy losy remontów i kibicujemy ekipie dzielnie radzącej sobie z zaistniałymi podczas renowacji ekstremalnymi sytuacjami. To właśnie Stany Zjednoczone są prekursorem house flipping i stamtąd wywodzi się ten coraz popularniejszy w Polsce trend.
Czym jest house flipping?
House flipping to w bardzo dużym uproszczeniu zakup nieruchomości w bardzo niskiej cenie i odsprzedanie jej z zyskiem. W Polsce nadal króluje rynek deweloperski, czyli pierwotny, oraz wtórny oparty na handlu nieruchomościami nabytymi przez agencje nieruchomości i odsprzedającymi lokale w stanie, w jakim je zakupiły.
Różnica pomiędzy każdą inną branżą z zakresu nieruchomości a house flipping polega na tym, że nabytą nieruchomość po zakupie, a przed odsprzedażą remontuje się i doprowadza do stanu wywołującego u kupców zachwyt i natychmiastową chęć jej nabycia. House flipping w Polsce jest nadal niszową branżą, jednak dzięki kreatywności i przedsiębiorczości inwestorów coraz częściej możemy spotkać się z tym pojęciem również na rodzimym gruncie.
House flipping krok po kroku - etapy
Czy flipping nieruchomości jest łatwym i bezstresowym sposobem na zarobienie pieniędzy? To zależy. Zajęcie wymaga dużej dozy cierpliwości, umiejętności wykorzystania zdolności analitycznych, krzty intuicji, ogromnej wiedzy budowlanej i odrobiny szczęścia. W zamian inwestor może wypracować całkiem spory zysk. Proces składa się z trzech etapów.
• Etap pierwszy - finding, czyli poszukiwanie nieruchomości i zakup
Etap pierwszy to sporządzenie planu biznesowego opartego na posiadanych środkach finansowych, a następnie znalezienie właściwej nieruchomości. Docelowo jest to najważniejszy etap całego procesu, gdyż zależy od niego powodzenie inwestycji. Znalezienie lokalu, który będzie opłacalny w renowacji i późniejszej sprzedaży wcale nie jest proste, szczególnie mając za konkurencję prężnie działające agencje nieruchomości, które z niezwykłą wręcz prędkością rezerwują pojawiające się na rynku intratne oferty. Po znalezieniu lokalu należy go zakupić i dopełnić wszelkich formalności z tym związanych.
• Etap drugi - fixing, czyli doprowadzenie lokalu do stanu „sprzedażowego”
Jeśli nieruchomość wymaga tylko odświeżenia, wtedy wystarczy odmalować ściany, wymienić niezbędne elementy wyposażenia i skupić się na poprawie estetyki lokalu. W przypadku zakupu za bezcen starej kamienicy lub bardzo zaniedbanego obiektu należy przeprowadzić generalny remont.
• Etap trzeci - selling, czyli poszukiwanie kupca i odsprzedaż nieruchomości
Istnieje kilka sposobów na znalezienie kupca. Do najskuteczniejszych można zaliczyć współpracę z agencjami nieruchomości, ogłoszenia w internecie na portalach sprzedażowych i ogłoszeniowych, oraz własna strona internetowa ze zdjęciami i opisami realizacji. Bardzo dobrym pomysłem jest również zorganizowanie „dni otwartych” dla potencjalnych kupujących.
Jak zyskać na flippingu nieruchomości?
Aby zyskać na house flippingu, kluczowe jest znalezienie nieruchomości, która jest niedoszacowana. Wiekowe domy, stare kamienice, „zapuszczone” mieszkania to doskonała okazja pod warunkiem, że koszt ich zakupu będzie znacznie niższy niż ich cena rynkowa. „Perełek” można poszukać w serwisach sprzedażowych, biurach nieruchomości, prasie, na słupach i tablicach ogłoszeniowych, lub nabyć nieruchomość poprzez udział w licytacji komorniczej.
Istotne jest dokładne oszacowanie kosztu remontu budynku. Niedoszacowanie kończy się z reguły sporą ilością stresu i poszukiwaniem oszczędności, a w skrajnych przypadkach - brakiem zysku. W przypadku stawiania pierwszych kroków w branży i początkowym braku wiedzy z pewnością warto wspomóc się radą specjalisty w dziedzinie remontów lub właściciela firmy, który następnie wykona remont domu lub mieszkania.
Jak przygotować nieruchomość, aby sprzedała się z zyskiem?
Uniwersalność i brak personalizacji aranżacji to klucz do sukcesu. Remontując nieruchomość, miejmy na uwadze, że nie wiemy tak naprawdę, kim będzie kupujący. Niewątpliwie warto podążać za nowoczesnymi trendami, jednak wyszukana awangarda może oddalić termin sprzedaży z powodu oczekiwania na klienta, który wykaże się wysublimowanym gustem.
Lokal powinien zostać dostosowany do gustów jak największej ilości osób zainteresowanych kupnem, czyli urządzony w sposób modny, harmonijny i spójny, ale jednocześnie pozostawiający odrobinę przestrzeni dla aranżacji własnej potencjalnego kupca.
Pewny zysk, czy jednak coś może „pójść nie tak”?
Zysk w house flippingu uzależniony jest od ceny zakupu lokalu, jego stanu, oraz kosztów remontu. Jeśli uda nam się zakupić w wyjątkowo atrakcyjnej cenie nieruchomość w dobrym stanie wymagającą tylko odświeżenia, łatwiej jest przewidzieć koszt zamknięcia inwestycji. Inaczej sprawa się ma w sytuacji zakupu budynku w bardzo złym stanie nadającego się tylko do kapitalnego remontu.
Nawet jeśli na pierwszy rzut oka oszacujemy koszt remontu „na wyrost”, mogą pojawić się w trakcie remontu poważne usterki, których nie było widać „gołym okiem”. Przestarzałe i uszkodzone instalacje, brak możliwości otworzenia przestrzeni przeznaczonej do rodzinnego relaksu z powodu niekorzystnego umiejscowienia ściany nośnej bądź konieczność wymiany całego dachu mogą przekreślić oczekiwany zysk. Warto poszukiwać nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ponieważ te z reguły dość szybko znajdują kupców.
Ile można zarobić na house flippingu?
Czy house flipping się opłaca? Z pewnością inwestorzy, którzy mają duże doświadczenie we flipowaniu, mogą zarobić na inwestycji nawet 20% i więcej ceny wyjściowej nieruchomości. Debiutujący przedsiębiorcy powinni ostrożniej podejść do tematu i w początkowym stadium działalności liczyć się z dodatkowymi kosztami fachowego doradztwa w kwestii oszacowania nieruchomości w momencie zakupu i wykonania kosztorysu związanego z jej remontem. Dobrze jest również mieć kontakt z prawnikiem biegłym w sprawach nieruchomości.
Czy każdy może zająć się house flippingiem?
Flipowanie mieszkań i domów to dla inwestorów interesujących się budownictwem i wykańczaniem wnętrz ciekawa perspektywa rozwoju osobistego i możliwość sporego zarobku. Należy jednak posiadać spore zaplecze finansowe, oraz sprawdzoną ekipę budowlano-remontową. Aby móc w świetle prawa zajmować się flippingiem i kupować/zbywać co najmniej kilka nieruchomości rocznie, najlepiej założyć własną działalność gospodarczą. Fiskus najczęściej uznaje, że osoba, która angażuje środki w zakup nieruchomości, a następnie cyklicznie je zbywa, podlega przepisom o działalności gospodarczej, gdyż są to transakcje mające na celu osiągnięcie zysku. Dlatego osoba, która zajmuje się flippingiem na większą skalę, powinna założyć własną działalność gospodarczą, a sprzedaż rozliczać jak handel.
