Umowę deweloperską zawiera się na rynku pierwotnym, czyli w przypadku nieruchomości budowanych przez dewelopera. Czasami jest błędnie mylona z umową przedwstępną, jednak w rzeczywistości są to różne rodzaje dokumentów. Co ważne, w 2022 r. nastąpiły pewne zmiany prawne, które dokładniej regulują umowę deweloperską.
Umowa deweloperska - co to jest?
Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument w procesie zakupu nieruchomości od dewelopera. Stanowi ona formalne zobowiązanie pomiędzy nabywcą a deweloperem, określając warunki zakupu nieruchomości, standard wykończenia, terminy realizacji oraz inne istotne szczegóły.
Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia własności określonej nieruchomości na nabywcę po jej ukończeniu, nabywca zaś - do zapłaty ustalonej ceny oraz przestrzegania innych warunków umowy. Stosowanie umowy deweloperskiej początkowo wynikało z ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Od lipca 2022 r. obowiązuje natomiast nowa ustawa deweloperska, która dokładniej precyzuje wcześniej nieuregulowane kwestie.
Należy pamiętać, że umowa deweloperska musi być zawarta jako akt notarialny. Ponadto jeśli planujemy ubiegać się o kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu mieszkania, trzeba taki dokument przedłożyć w banku.
Kluczowe elementy umowy deweloperskiej - co powinna zawierać?
W umowie deweloperskiej muszą być określone: Wskazanie stron umowy, a także daty i miejsca jej zawarcia. Przedmiot umowy. Chodzi tu o szczegółowy opis nieruchomości (mieszkania, domu), która ma być wybudowana, a następnie przekazana nabywcy. Powinny się tu znaleźć m.in. informacje o lokalizacji, metrażu, standardzie wykończenia, planie budynku. Warto zwrócić uwagę, czy wskazany jest sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu.
Cena i harmonogram płatności
Całkowita cena nieruchomości oraz szczegółowy harmonogram płatności, w tym terminy i kwoty kolejnych transz. Terminy realizacji Dokładne terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz przekazania nieruchomości nabywcy.
Gwarancje i rękojmia
Warunki, które chronią nabywcę w przypadku wystąpienia wad budowlanych.
Kary umowne
Sankcje dla dewelopera za nieterminowe wykonanie prac lub inne naruszenia umowy, a także ewentualne kary dla nabywcy za niewywiązanie się z płatności.
Zmiany w projekcie
Procedury i warunki wprowadzania zmian w projekcie budowlanym po podpisaniu umowy.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Przede wszystkim umowę deweloperską trzeba bardzo dokładnie przeczytać - punkt po punkcie. Jeśli cokolwiek jest niezrozumiałe albo wzbudza wątpliwości, należy to wyjaśnić, a jeszcze lepiej - skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości. Oprócz tego warto sprawdzić wiarygodność dewelopera - zwłaszcza jego historię, a także poczytać opinie oraz poznać wcześniejsze, już zrealizowane projekty. Kluczowe jest również to, czy deweloper zyskał wymagane pozwolenia na budowę. Pozornie są to sprawy oczywiście, ale…przezorny zawsze ubezpieczony!
Inne istotne kwestie to:
• Finansowanie zakupu: dokładnie przeanalizujmy swoje możliwości finansowe jeszcze przed podpisaniem umowy. Upewnijmy się, że dostaniemy kredyt hipoteczny w odpowiedniej wysokości (a więc sprawdźmy swoją zdolność kredytową) lub na pewno dysponujemy odpowiednimi środkami własnymi.
• Zapisy dotyczące opóźnień: a więc kary umowne z tym związane. Powinny być wystarczająco wysokie, tak aby „zmotywować” dewelopera do terminowego zakończenia prac. Prawnicy zwracają uwagę, że „opóźnienie” nie jest właściwie tym samym co „zwłoka” (czyli opóźnienie wynikające z okoliczności obciążających stronę). Standard wykończenia: dobrą praktyką jest załączenie do umowy specyfikacji technicznej, która określa materiały i technologie użyte przy budowie.
• Gwarancje: upewnijmy się m.in. odnośnie do tego, czy okres gwarancyjny jest wystarczająco długi, aby można było zgłosić ewentualne usterki po przeprowadzce. Zmiana ceny mieszkania/domu: niekiedy po zakończeniu budowy powierzchnia może nieznacznie się różnić - dopuszczalna różnica w metrażu to 2%. Takie różnice mogą wpływać na cenę - i tu należy sprawdzić, czy jest to określone w umowie (tzn. jakie zmiany są dopuszczalne), a także czy istnieje możliwość odstąpienia od umowy, jeśli stan ostateczny będzie niesatysfakcjonujący.
